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El informe de títulos

1. La redacción del orden cronológico

Aquí se mencionan y analizan en orden cronológico los títulos del inmueble. Uno puede hacerlo desde el más nuevo al más antiguo o viceversa. Esta es la parte esencial del informe de título y es también la que requiere mayor detención y acuciosidad, pues hay que ir haciendo un minucioso y detallado estudio de cada uno de los títulos y de los modos de adquirir, incluyendo las transferencias y transmisiones de derechos, de forma tal que en todo momento exista una coincidencia del inmueble en cuando a su ubicación, cabida y deslindes y la explicación de por qué el derecho sobre el inmueble va cambiando de titular.

También suele ocurrir en el informe que alguno de los propietarios del inmueble lo haya adquirido por sucesión por causa de muerte, en este caso debemos analizar todas las inscripciones del Art. 688. Si se trata de una herencia intestada ella se tramita y otorga ante el registro civil y se inscribe ante el registro nacional de posesiones efectivas.
Si la herencia es testada, al mismo tiempo de inscribir la posesión efectiva hay que inscribir el testamento. Se practica además la inscripción especial de herencia que consiste en inscribir el inmueble a nombre de todos los herederos para disponer de consuno. Y por ultimo debe inscribirse la adjudicación.

Hay que tener cuidado en el análisis de estas inscripciones, pues los herederos no pueden disponer el bien mientras no se practiquen. La sanción está discutida, pero lo claro es que no se transfiere el derecho.
En este aspecto hay que destacar lo siguiente: puede suceder que uno de los herederos ceda su derecho a la herencia. Lo que esta cediendo es su derecho en la universalidad jurídica de la herencia, siempre fallecido que sea el causante. En este caso no es necesaria la práctica de las inscripciones del Art. 688 aun cuando estén comprendidos inmuebles, pues el derecho en la universalidad no es mueble ni inmueble y por tanto se rige por las reglas generales. Lo más seguro es hacerlo por escritura publica. Al inscribirse se hace una anotación al margen de la inscripción de posesión efectiva.
Pero pudiere suceder que el heredero ceda sus derechos en un inmueble hereditario. En este caso es discutible si lo puede o no hacer, pues en la partición puede que se adjudique ese inmueble a otro heredero y se transformaría en una venta de cosa ajena. En este caso si se ceden derechos hereditarios sobre un inmueble hay que hacer las inscripciones del Art. 688 pues es un derecho inmueble y hay que hacer toda la tramitación correspondiente. Por mayor precaución es conveniente revisar el inventario para ver que allí esté comprendido el inmueble y además revisar el pago del impuesto a las herencias. En este punto debemos considerar que hay una norma que es la ley de impuesto a las herencias que establece que estos inmuebles hereditarios se inscriben a nombre de los herederos y se inscribe la totalidad del inmueble.

2. Acápite de Observaciones

Aquí lo normal es incluir hechos que pueden tener importancia para la actual situación jurídica del bien raíz y que pueden traducirse en un problema. Estos son:
a. La circunstancia de no adeudarse contribuciones del bien raíz. Es conveniente mencionar en el informe que a la fecha no hay contribuciones pendientes, o que si las hay, deberán ser pagadas antes de realizar el negocio en cuestión. Hoy el orden de imputación del pago no es de las mas antiguas a las más nuevas, sino que se debe pedir el certificado al día no el ultimo comprobante pues se pueden deber las anteriores.
b. En los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria se debe pedir el certificado de gastos comunes al día, ya que esta también es una obligación propter rem.
c. Indicación de que el inmueble esté o no afecto a expropiación por parte del SERVIU o de la Municipalidad.
d. Otro aspecto es el análisis del estado civil del vendedor y su régimen patrimonial. En el caso que sea la sociedad conyugal debemos analizar si el bien es social o propio. Si es propio del marido no hay ningún problema, si es propio de la mujer debe prestar su consentimiento, si es de la sociedad debe autorizar.
e. En el caso en que hayan mandatos o poderes, también es oportuno hacer ese análisis en este punto.
f. Cualquier hecho que de una u otra forma afecte la propiedad o su situación jurídica, sin que ello afecte a los títulos. Por ejemplo si hay una servidumbre.

3. Análisis de los certificados de dominio vigente, de hipotecas y gravámenes, de prohibiciones de enajenar etc.

Hay que tener cuidado en las fotocopias con las "vueltas" y los números. Aquí se deja constancia que de acuerdo con los certificados la situación del inmueble es tal o cual. Es muy conveniente dejar constancia de la fecha del certificado, pues uno está informando de acuerdo con ese certificado y con posterioridad puede cambiar, y esto ya no es responsabilidad de uno.
Si el inmueble registra algún gravamen hay que indicarlo pues a quien lo va a adquirir le interesa saber las restricciones al dominio que afectan al inmueble para esperar su alzamiento o simplemente no hacer el negocio.
Entre estos certificados tiene gran importancia el certificado de repertorio que significa que el conservador certifica que durante los 60 días anteriores a la fecha del certificado no hay anotaciones en el repertorio. Y esto es importante pues las anotaciones en el repertorio posteriormente se transformarán en inscripciones. Otro certificado importante es el que dice si fue declarado o no bien familiar, pues si así fuere se requerirá de la autorización del cónyuge no propietario.