Asesoría Legal Pagada.

Esto permite a nuestros abogados penales  seleccionar sus clientes y brindarles un servicio de calidad, así UD. accede a cuatro elementos que deben presidir el análisis de un estudio de titulo  por un abogado:
Seriedad, Dedicación, Transparencia y Tiempo.

Títulos y modos de adquirir

Modo: "Es el hecho idóneo para producir en concreto la adquisición de un derecho a favor de una persona"
El más frecuente es el contrato de compraventa y el modo de adquirir tradición. También es frecuente la sucesión por causa de muerte. Otras veces es una donación, y ojo que aquí hay que ver que se hayan cumplido los tramites legales y pagado el impuesto de donación respectivo.
Otras veces el modo de adquirir es una aporte hecho a una sociedad.
Un titulo con el que haz que tener mucho cuidado es la estipulación a favor de otro. El beneficiario debe haber aceptado. El profesor exige que esto se haga por escritura publica y se anote al margen de la inscripción.

• La Compraventa

Debe haber cosa y precio, el precio debe estipularse en dinero. Una de las cosas con las que hay que tener cuidado es el precio. Si en el contrato se dice que el precio es X y que se entiende pagado en este acto en dinero en efectivo declarándose el vendedor satisfecho y pagado; no hay problema. Pero ojo si fue pagado con cheque, pues con esto no se extingue la obligación. En estos casos hay que pedir la escritura declaración de saldo de precio pagado (de cancelación) o la renuncia de la acción resolutoria. (Art. 1491). Es frecuente que el precio se pague con un vale vista, hay doctrina que considera al vale vista equivalente al dinero efectivo.
Hay que ver también todas las modalidades del contrato. Puede ser que en el contrato de compraventa se haya hecho un pacto comisorio simple o calificado.

El contrato de compraventa de un bien raíz debe contener:

• Lugar y fecha
• Individualización del notario
• Individualización de las personas, con todos sus nombres
• Nacionalidad de las personas
• Profesión de las personas
• Domicilio de las personas. (comuna o agrupación de comunas)
• Morada de las personas. (dirección de la habitación)
• RUT de las personas
• Estado civil de las personas
• Si el estado civil es de casado en régimen de sociedad conyugal y el bien es social, hay que individualizar también a la cónyuge, pues debe concurrir autorizando. Art. 1749.
Muchas veces hay operaciones en que se requiere la autorización judicial con conocimiento causa, por regla general solo se hace referencia a la sentencia, a la resolución, sin copiar la sentencia. Pero sin embargo será necesario analizar las sentencias para certificar que los términos de esta coincidan con los estipulados en la escritura, y también para cuidar que la autorización no haya caducado al momento de contratar.
• La siguiente fórmula: "Todos los comparecientes mayores de edad que acreditan su identidad con sus cédulas de identidad, y exponen"
• Luego la numeración de los siguientes puntos:

a. Que A es dueño del inmueble y luego su individualización. Después hay que indicar cómo adquirió este inmueble: "por compra a C, según consta en escritura publica en tal notaria, la que se inscribió a fojas 2154 Nº 173 del registro de propiedad de Concepción"
Tratándose de los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria, hay una modificación en cuanto a los deslindes, pues no es el inmueble propiamente tal, sino el condominio y respecto de la unidad se indica el numero y la ubicación que le corresponde en el plano. Y si se trata de un edificio se deslinda el terreno sobre el cual se construyó el edificio y se indica el numero de la unidad.

Pueden haber inmuebles acogidos a la antigua ley de propiedad horizontal. 6.634. En su Art. 52 decía que hay que deslindar el inmueble en que estaba situado el departamento. Esto llevaba a un error pues mucha gente deslindaba el edificio y no el terreno. Esto se complicaba cuando en un mismo terreno se construían más de un edificio. Lo que se puede hacer es deslindar el terreno y también el departamento, aunque esto ultimo no tiene mayor importancia.

Los deslindes muchas veces no han cambiado, no obstante que las propiedades vecinas han sufrido mutaciones. Es conveniente actualizar los deslindes cuando esto ocurre. "al norte antes con D, hoy con E". Lo mismo cuando se cambia el nombre de las calles.
b. La venta: "don A, por este acto, vende cede y transfiere el inmueble especificado en la cláusula precedente a don B, quien compra y acepta para sí (o para otro)".
c. Precio y forma de pago: "cuarenta y cinco millones de pesos que el comprador entrega en dinero efectivo en este acto al vendedor quien recibe a su satisfacción. El saldo de $... se pagara en tales y cuales condiciones"
d. Forma de la venta: Puede ser en relación a la cabida o como especie o cuerpo cierto, y habrá que indicar qué comprende la venta, plantaciones, inmuebles por adherencia, etc. Si el inmueble tiene servidumbres hay que indicarlas, al igual que las hipotecas, gravámenes y en general cualquier limitación del dominio. Así también se agregan la expresión que se han pagado cuentas, contribuciones y gastos comunes.
e. La obligación de saneamiento: aunque no es necesario expresarla se acostumbra a hacerlo.
f. Cláusula donde se faculta al portador para ejecutar las inscripciones y anotaciones que sean procedentes.
g. Otras menciones: se acostumbra a acordar un domicilio convencional y de cargo de quién va a ser los gastos de la venta. Si el predio es limítrofe hay que indicar que el comprador es chileno y el lugar donde nació.

Es peligroso incluir en un contrato de compraventa y con la obligación de pagar el precio un pacto comisorio, pues tratándose de este pacto comisorio, el legislador estableció normas especiales de prescripción de la acción resolutoria. Esa norma especial está en el Art. 1880. El plazo lo fijan las partes pero no puede exceder de 4 años. El plazo de prescripción en este caso se cuenta desde la fecha del contrato y no desde que la obligación se hace exigible. El riesgo es en aquellos contratos a muy largo plazo en orden a que la acción se puede hacer exigible después de prescrito el plazo. Esta situación no es teórica, se ve muchas veces en la práctica y con terrenos valiosos. Caso Mercado de Concepción.

Muchas veces encontraremos que para garantizar el pago del precio se constituye una hipoteca sobre el inmueble. Hay que tener cuidado pues puede suceder que no encontremos la inscripción de la hipoteca. Esto no significa que el precio se haya pagado, pues bien puede suceder que la hipoteca no se haya inscrito nunca, o pudiera suceder que se haya alzado aun cuando no se haya pagado el saldo de precio. Por ello de todas formas debemos pedir la escritura de cancelación.
Cuando en una escritura aparecen personas compareciendo por otras, haciendo referencia a la escritura publica de mandato, sin adjuntarla, también tendremos que analizar el mandato, para ver qué acto jurídico se mandó a hacer y bajo que condiciones, pues si esto se infringe le será inoponible.

• Venta de Inmueble por instrumento privado

Existe una ley, la 14.171 que su texto establece en el Art. 68 permite sustituir la escritura publica por un instrumento privado firmado ante notario y protocolizado dentro del plazo de un día. La sanción para la no protocolización es la inexistencia. Esta ley fue modificada por la ley 16.392 estableciendo un plazo de 30 días corridos, además establece una sanción administrativa para el notario.

• Posesión Efectiva
• Testamentos
• Muerte Presunta
• Partición
• Autorización para vender
• Interdicción
• Estudio de Títulos
• Indemnización de perjucios
• Juicios de arriendo
• Precario
• Embargos
• Tercerías
• Cambio de nombre
• Rectificación de partida de nacimiento