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Juicio de Arriendo

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Abogados expertos en juicios de arriendo, en este artículo te informarás:

- Cómo se tramita un juicio de arriendo

-  Cuáles son los requisitos de un desahucio de contrato de arriendo

- Posibilidad de notificar a las empresas de servicios básicos en un juicio de arriendo a fin de que el demandado sea el único responsable por esas deudas en caso que deba servicios.

- Cuanto demora un juicio de arriendo. 

Juicio de Arriendo

  • Desahucio o noticia anticipada de termino del contrato de arriendo. 

Si a UD. le deben meses de arriendo y los gastos de los consumos básicos, lo primero que debe realizar es el desahucio, esto es, la noticia anticipada del termino del contrato de arrendamiento que de conformidad a la nueva Ley de arriendo debe hacerse con a lo menos dos meses de anticipación, salvo que las partes hayan pactado otro plazo. 

El desahucio debe ser puesto en conocimiento del arrendatario por notificación judicial conjuntamente con la demanda en un juicio de arriendo o bien a través de una notificación efectuada por un notario, sin embargo generalmente las partes pactan que se dará aviso por carta certificada, lo que no da ninguna garantía, dado que la ley ha establecido la forma precisa en que debe ser efectuado el desahucio para que sea válido. No obstante lo anterior, en la demanda de término de contrato de arrendamiento por falta de pago de rentas se puede solicitar el desahucio en un apartado de la demanda. 

  • Si el arrendatario debe gastos de consumo de servicios básicos U. puede hacer que sólo él sea responsable de estas deudas el artículo 14 de la Ley 18.101 dispone: 

Artículo 14.- En los juicios a que se refiere este Título en que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podrá hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energía eléctrica o agua potable, y en tal caso el demandado será el único responsable de los consumos mientras dure la ocupación del inmueble por él mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrán excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.

Conforme a lo anterior es necesario que la demanda interpuesta en el juicio de arriendo  se solicite que se notifique a estas empresas con la resolución que el tribunal dicte en el juicio, se procederá a través de un ministro de fe a notificar a las empresas de servicios básicos

 

  • Confección de la demanda de termino de contrato de arriendo. 

En la demanda se debe señalar:

  1. Correctamente todos nombre, profesión u oficio y domicilio tanto del demandate como del demandado, el tribunal ante quien se entabla de acuerdo a las normas de la competencia establecidas en el Código Orgánico de Tribubales.
  2. Se debe detallar fecha de celebración del contrato de arriendo, la duración que tenía y los meses que ha dejado de pagar el demandado indicando el monto total de la deuda.
  3. Deben indicarse en la demanda los medios de prueba de que pretende valerse el demandante. En caso de no tener el contrato de arriendo, es necesario acompañar los recibos de pago, transferencias que haya efectuado el demadando pagando las rentas y una lista de testigos. Solo podrán declarar hasta cuatro testigos de los  que figuren en la nomina acompañada a la demanda, no pueden declarar otros testigos.  El demandado puede presentar una nómina de los testigos hasta las 12:00 horas del día hábil anterior al de la audiencia. 
  • Ingreso de la demanda de arriendo y como se notifica. 

        (Presunción de derecho del domicilio del demandado) 

En un juicio de arriendo una vez presentada la demanda, el tribunal fija fecha de audiencia al quinto día hábil de notificada. El numerando segundo del artículo 8 de la Ley 18.101, establece que la notificación de la demanda se realizara conforme la norma indicada en el artículo 533 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo una presunción de derecho del domicilio del demandado el que corresponderá al inmueble arrendado. En consecuencia, la copia de la demanda y la resolución que cita a audiencia puede ser entregada a cualquier persona adulta que se encuentre en el lugar e incluso si nadie se encuentra en el lugar se puede fijar en la puerta un aviso que de noticia de la demanda, con especificación de las partes, materia de la causa, el juez que conoce de ella y de las resoluciónes que se notifican. 

  • Audiencia de conciliación y prueba en un juicio de arriendo. 

Contabilizados los cinco dias de hecha la notificación o al día siguiente hábil si el quinto día recayere en día inhabil, se celebrará  una audiencia de conciliación, si no hay conciliación se recibe la causa aprueba una vez rendida la causa queda para estado de ser fallada. El tribunal generalmente en la sentencia que pone fin a un juicio de arriendo,  fija un plazo de 15 días hábiles desde la notificación de la sentencia para hacer el desalojo, pudiendo el demandado por motivos graves solicitar una prorroga hasta por 30 días.

  • Cumplimiento de la sentencia que ordena el desalojo. 

La sentencia que ordena el desalojo, es apelable dentro del plazo de 10 días desde que ha sido notificada a las partes, transcurrido ese tiempo, si el demanmdado se niega a dejar voluntariamente  el inmueble, el abogado de la parte demandante, solicitará al tribunal el cumplimiento del fallo; constatada la posición del demandado a cumplir la sentencia mediante la certificación que practique un receptor judidicial, el demandante a través de su abogado puede solicitar se oficie a Carabineros de Chile a fin de hacer el desalojo forzado, diligencia que  se practicara através de receptor judicial acompañado de los funcionarios de Carabineros. 

 

NOTA: En caso de no haber celebrado contrato de arriendo por escrito o verbalmente y la ocupación de su inmueble se debe a una situación de hecho, lo que procede realizar es un juicio de precario. 

 

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