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Estudio de Títulos

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Estudio de Títulos 

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ESTUDIOS DE TITULOS

Conoce los requisitos de un estudio de título, informes de estudios de títulos. Te invitamos a  contactar a un abogado en línea.

Antecedentes necesarios para proceder al estudio de títulos.

A. Títulos vigentes: 

a. Copia de la inscripción de dominio.

b. Certificado de gravámenes y prohibiciones de 30 años. 

c. Copia de la escritura con la cual se efectuó la inscripción. 

B. Si la propiedad se ha adquirido por herencia: 

a. Copia inscripción especial de herencia. 

b. Copia de la inscripción de la posesión efectiva con anotación marginal relativa al pago de impuestos. 

c. Copia del testamento y su inscripción, si lo hay. 

d. Copia del inventario de los bienes protocolizado. 

C. Títulos anteriores hasta completar 10 años:

  • a. Copias de las inscripciones de dominio a nombre de los antecesores en el dominio hasta 10 años.
  • b. Copias de las escrituras en mérito de las cuales se practicaron las inscripciones antes señaladas. En caso de sucesiones los mismos antecedentes referidos en letra b) anterior 
  • c. Antecedentes legales de las propietarias anteriores personas jurídicas.

D. Predios rústicos con derechos de agua, además: 

  • a. Los mismos antecedentes del dominio vigente y títulos anteriores, en relación con los derechos de agua. 
  • b. Certificado de la asociación de canalistas respectivos que acredite que no existen deudas. 
  • c. En caso de inmuebles Ex . Cora, tratándose de Derechos de Agua inscritos conforme al artículo 5º transitorio del Código de Aguas, copia del estudio de distribución de aguas respectivo.

El informe de títulos

1) La redacción del orden cronológico.

Aquí se mencionan y analizan en orden cronológico los títulos del inmueble.  Se detalla ubicación de la propiedad , cabida, los deslindes indicando fojas, número, año  de inscripción y, el Conservador de Bienes Raíces donde se inscribió. Se debe hacer referencia al modo de adquirir  de cada título de dominio explicando por qué el derecho sobre el inmueble va cambiando de titular, refiriendose a las transferencias y transmisiones de derechos efectuadas sobre la propiedad. 

También suele ocurrir en el informe que alguno de los propietarios del inmueble lo haya adquirido por sucesión por causa de muerte, en este caso debemos analizar todas las inscripciones del Art. 688. Si se trata de una herencia intestada ella se tramita y otorga ante el registro civil y se inscribe ante el Registro Nacional de Posesiones Efectivas.

Si la herencia es testada, al mismo tiempo de inscribir la posesión efectiva hay que inscribir el testamento. Se practica además la inscripción especial de herencia que consiste en inscribir el inmueble a nombre de todos los herederos para disponer de consuno. Y por ultimo debe inscribirse la adjudicación.

Hay que tener cuidado en el análisis de estas inscripciones, pues los herederos no pueden disponer el bien mientras no se practiquen. La sanción está discutida, pero lo claro es que no se transfiere el derecho.

En este aspecto hay que destacar lo siguiente: puede suceder que uno de los herederos ceda su derecho a la herencia. Lo que esta cediendo es su derecho en la universalidad jurídica de la herencia, siempre fallecido que sea el causante. En este caso no es necesaria la práctica de las inscripciones del Art. 688 aun cuando estén comprendidos inmuebles, pues el derecho en la universalidad no es mueble ni inmueble y por tanto se rige por las reglas generales. Lo más seguro es hacerlo por escritura publica. Al inscribirse se hace una anotación al margen de la inscripción de posesión efectiva.

Pero pudiere suceder que el heredero ceda sus derechos en un inmueble hereditario. En este caso es discutible si lo puede o no hacer, pues en la partición puede que se adjudique ese inmueble a otro heredero y se transformaría en una venta de cosa ajena. En este caso si se ceden derechos hereditarios sobre un inmueble hay que hacer las inscripciones del Art. 688 pues es un derecho inmueble y hay que hacer toda la tramitación correspondiente. Por mayor precaución es conveniente revisar el inventario para ver que allí esté comprendido el inmueble y además revisar el pago del impuesto a las herencias. En este punto debemos considerar que hay una norma que es la ley de impuesto a las herencias que establece que estos inmuebles hereditarios se inscriben a nombre de los herederos y se inscribe la totalidad del inmueble. 

2) Observaciones.

Aquí lo normal es incluir hechos que pueden tener importancia para la actual situación jurídica del bien raíz y que pueden traducirse en un problema. Estos son: 

  • A)  La circunstancia de no adeudarse contribuciones del bien raíz.  Si las hay, deberán ser pagadas antes de realizar el negocio en cuestión. Lo que interesa es olicitar el comprobante de deuda en Tesorería General de la República
  • B) En los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria se debe pedir el certificado de gastos comunes al día, ya que esta también es una obligación propter rem. 
  • C) Indicación de que el inmueble esté o no afecto a expropiación por parte del SERVIU o de la Municipalidad. 
  • D) Otro aspecto es el análisis del estado civil del vendedor y su régimen patrimonial. En el caso que sea la sociedad conyugal debemos analizar si el bien es social o propio. Si es propio del marido no hay ningún problema, si es propio de la mujer debe prestar su consentimiento, si es de la sociedad debe autorizar. 
  • E)  En el caso en que hayan mandatos o poderes, también es oportuno hacer ese análisis en este punto. 
  • F) Cualquier hecho que de una u otra forma afecte la propiedad o su situación jurídica, sin que ello afecte a los títulos. Por ejemplo si hay una servidumbre. 

3) Análisis de los certificados de dominio vigente, de hipotecas y gravámenes, de prohibiciones de enajenar etc.

Si el inmueble registra algún gravamen hay que indicarlo pues a quien lo va a adquirir le interesa saber las restricciones al dominio que afectan al inmueble para esperar su alzamiento o simplemente no hacer el negocio. 

Entre estos certificados tiene gran importancia el certificado de repertorio que significa que el conservador certifica que durante los 60 días anteriores a la fecha del certificado no hay anotaciones en el repertorio. Y esto es importante pues las anotaciones en el repertorio posteriormente se transformarán en inscripciones. Otro certificado importante es el que dice si fue declarado o no bien familiar, pues si así fuere se requerirá realizar la desafectación del bien con  la autorización del cónyuge no propietario. 

4) Conclusión.

El estudio termina con la conclusión y en ella hay que dejar constancia de si los títulos están ajustados a derecho o  si merecen reparos y si son o no subsanables.

  • Valor de Mercado de Un estudio de Títulos.

6.5 UF (Precio que puede fluctuar dependiendo del número de inmuebles y del lugar donde se encuentren inscritos).

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