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Concepto
de Título
" Titulo es el instrumento con el cual es posible demostrar
el derecho que se tiene sobre alguna cosa". Sinónimo
de instrumento.
"Es la causa en virtud de la cual poseemos una cosa"
"Es la causa en cuya virtud una persona es dueña de
la cosa"
"Es el hecho que da posibilidad o vocación para adquirir
el dominio u otro derecho real"
a. Titulo traslaticio
"Es el que genera el derecho constituyendo su base jurídica"
El Art. 703 inciso 3 señala que titulo traslaticio son los
que por su naturaleza sirven para transferirlo.
b. Titulo Declarativo
"Es el que se limita a reconocer la existencia de un derecho"
c. Titulo constitutivo
"Son los que dan origen a un derecho"
De los títulos constitutivos, solo la ocupación y
la accesión sirven para constituir posesión. La prescripción
SUPONE la posesión.
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II. Títulos y modos de adquirir
Modo: "Es el hecho idóneo para producir en concreto
la adquisición de un derecho a favor de una persona"
El más frecuente es el contrato de compraventa y el modo
de adquirir tradición. También es frecuente la sucesión
por causa de muerte. Otras veces es una donación, y ojo que
aquí hay que ver que se hayan cumplido los tramites legales
y pagado el impuesto de donación respectivo.
Otras veces el modo de adquirir es una aporte hecho a una sociedad.
Un titulo con el que haz que tener mucho cuidado es la estipulación
a favor de otro. El beneficiario debe haber aceptado. El profesor
exige que esto se haga por escritura publica y se anote al margen
de la inscripción.
• La Compraventa
Debe haber cosa y precio, el precio debe estipularse en dinero.
Una de las cosas con las que hay que tener cuidado es el precio.
Si en el contrato se dice que el precio es X y que se entiende pagado
en este acto en dinero en efectivo declarándose el vendedor
satisfecho y pagado; no hay problema. Pero ojo si fue pagado con
cheque, pues con esto no se extingue la obligación. En estos
casos hay que pedir la escritura declaración de saldo de
precio pagado (de cancelación) o la renuncia de la acción
resolutoria. (Art. 1491). Es frecuente que el precio se pague con
un vale vista, hay doctrina que considera al vale vista equivalente
al dinero efectivo.
Hay que ver también todas las modalidades del contrato. Puede
ser que en el contrato de compraventa se haya hecho un pacto comisorio
simple o calificado.
El contrato de compraventa de un bien raíz debe contener:
• Lugar y fecha
• Individualización del notario
• Individualización de las personas, con todos sus
nombres
• Nacionalidad de las personas
• Profesión de las personas
• Domicilio de las personas. (comuna o agrupación de
comunas)
• Morada de las personas. (dirección de la habitación)
• RUT de las personas
• Estado civil de las personas
• Si el estado civil es de casado en régimen de sociedad
conyugal y el bien es social, hay que individualizar también
a la cónyuge, pues debe concurrir autorizando. Art. 1749.
Muchas veces hay operaciones en que se requiere la autorización
judicial con conocimiento causa, por regla general solo se hace
referencia a la sentencia, a la resolución, sin copiar la
sentencia. Pero sin embargo será necesario analizar las sentencias
para certificar que los términos de esta coincidan con los
estipulados en la escritura, y también para cuidar que la
autorización no haya caducado al momento de contratar.
• La siguiente fórmula: "Todos los comparecientes
mayores de edad que acreditan su identidad con sus cédulas
de identidad, y exponen"
• Luego la numeración de los siguientes puntos:
a. Que A es dueño del inmueble y luego su
individualización. Después hay que indicar cómo
adquirió este inmueble: "por compra a C, según
consta en escritura publica en tal notaria, la que se inscribió
a fojas 2154 Nº 173 del registro de propiedad de Concepción"
Tratándose de los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad
inmobiliaria, hay una modificación en cuanto a los deslindes,
pues no es el inmueble propiamente tal, sino el condominio y respecto
de la unidad se indica el numero y la ubicación que le corresponde
en el plano. Y si se trata de un edificio se deslinda el terreno
sobre el cual se construyó el edificio y se indica el numero
de la unidad.
Pueden haber inmuebles acogidos a la antigua ley de propiedad horizontal.
6.634. En su Art. 52 decía que hay que deslindar el inmueble
en que estaba situado el departamento. Esto llevaba a un error pues
mucha gente deslindaba el edificio y no el terreno. Esto se complicaba
cuando en un mismo terreno se construían más de un
edificio. Lo que se puede hacer es deslindar el terreno y también
el departamento, aunque esto ultimo no tiene mayor importancia.
Los deslindes muchas veces no han cambiado, no obstante que las
propiedades vecinas han sufrido mutaciones. Es conveniente actualizar
los deslindes cuando esto ocurre. "al norte antes con D, hoy
con E". Lo mismo cuando se cambia el nombre de las calles.
b. La venta: "don A, por este acto, vende
cede y transfiere el inmueble especificado en la cláusula
precedente a don B, quien compra y acepta para sí (o para
otro)".
c. Precio y forma de pago: "cuarenta y cinco
millones de pesos que el comprador entrega en dinero efectivo en
este acto al vendedor quien recibe a su satisfacción. El
saldo de $... se pagara en tales y cuales condiciones"
d. Forma de la venta: Puede ser en relación
a la cabida o como especie o cuerpo cierto, y habrá que indicar
qué comprende la venta, plantaciones, inmuebles por adherencia,
etc. Si el inmueble tiene servidumbres hay que indicarlas, al igual
que las hipotecas, gravámenes y en general cualquier limitación
del dominio. Así también se agregan la expresión
que se han pagado cuentas, contribuciones y gastos comunes.
e. La obligación de saneamiento: aunque
no es necesario expresarla se acostumbra a hacerlo.
f. Cláusula donde se faculta al portador
para ejecutar las inscripciones y anotaciones que sean procedentes.
g. Otras menciones: se acostumbra a acordar un
domicilio convencional y de cargo de quién va a ser los gastos
de la venta. Si el predio es limítrofe hay que indicar que
el comprador es chileno y el lugar donde nació.
Es peligroso incluir en un contrato de compraventa y con la obligación
de pagar el precio un pacto comisorio, pues tratándose de
este pacto comisorio, el legislador estableció normas especiales
de prescripción de la acción resolutoria. Esa norma
especial está en el Art. 1880. El plazo lo fijan las partes
pero no puede exceder de 4 años. El plazo de prescripción
en este caso se cuenta desde la fecha del contrato y no desde que
la obligación se hace exigible. El riesgo es en aquellos
contratos a muy largo plazo en orden a que la acción se puede
hacer exigible después de prescrito el plazo. Esta situación
no es teórica, se ve muchas veces en la práctica y
con terrenos valiosos. Caso Mercado de Concepción.
Muchas veces encontraremos que para garantizar el pago del precio
se constituye una hipoteca sobre el inmueble. Hay que tener cuidado
pues puede suceder que no encontremos la inscripción de la
hipoteca. Esto no significa que el precio se haya pagado, pues bien
puede suceder que la hipoteca no se haya inscrito nunca, o pudiera
suceder que se haya alzado aun cuando no se haya pagado el saldo
de precio. Por ello de todas formas debemos pedir la escritura de
cancelación.
Cuando en una escritura aparecen personas compareciendo por otras,
haciendo referencia a la escritura publica de mandato, sin adjuntarla,
también tendremos que analizar el mandato, para ver qué
acto jurídico se mandó a hacer y bajo que condiciones,
pues si esto se infringe le será inoponible.
• Venta de Inmueble por instrumento privado
Existe una ley, la 14.171 que su texto establece en el Art. 68 permite
sustituir la escritura publica por un instrumento privado firmado
ante notario y protocolizado dentro del plazo de un día.
La sanción para la no protocolización es la inexistencia.
Esta ley fue modificada por la ley 16.392 estableciendo un plazo
de 30 días corridos, además establece una sanción
administrativa para el notario.
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III. Antecedentes necesarios para proceder al estudio de
títulos
• Antecedentes del Inmueble
1. Títulos
A. Títulos vigentes:
a. Copia de la inscripción de dominio.
b. Certificado de gravámenes y prohibiciones de 30 años.
c. Copia de la escritura con la cual se efectuó la inscripción.
B. Si la propiedad se ha adquirido por herencia:
a. Copia inscripción especial de herencia.
b. Copia de la inscripción de la posesión efectiva
con anotación marginal relativa al pago de impuestos.
c. Copia del testamento y su inscripción, si lo hay.
d. Copia del inventario de los bienes protocolizado.
C. Títulos anteriores hasta completar 10
años
a. Copias de las inscripciones de dominio a nombre de los antecesores
en el dominio hasta 10 años.
b. Copias de las escrituras en mérito de las cuales se practicaron
las inscripciones antes señaladas. En caso de sucesiones
los mismos antecedentes referidos en letra b) anterior
c. Antecedentes legales de las propietarias anteriores personas
jurídicas.
D. Predios rústicos con derechos de agua,
además:
a. Los mismos antecedentes del dominio vigente y títulos
anteriores, en relación con los derechos de agua.
b. Certificado de la asociación de canalistas respectivos
que acredite que no existen deudas.
c. En caso de inmuebles Ex . Cora, tratándose de Derechos
de Agua inscritos conforme al artículo 5º transitorio
del Código de Aguas, copia del estudio de distribución
de aguas respectivo.
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2. Antecedentes de las edificaciones, fusiones y/o subdivisiones
predios urbanos
A. Sitio resultante de subdivisión:
a. Copia del plano de subdivisión con constancia de su archivo
en el Conservador de Bs. Rs.
b. Resolución municipal que autoriza la subdivisión,
en caso de primera transferencia.
c. Certificado de urbanización ejecutada o garantizada en
caso de primera transferencia.
d. Certificado de numeración municipal en caso de primera
transferencia.
e. Certificado de asignación de roles en trámite o
de asignación de roles en caso de primera transferencia.
B. Sitio resultante de fusión:
a. Títulos de 10 años solicitados en Nº1 de todos
los inmuebles que dan origen al sitio resultante de la fusión.
b. Resolución Municipal que autorizó la fusión.
c. Copia del plano de fusión con constancia de su archivo
en el Conservador de Bs. Rs.
d. Certificado de numeración municipal del nuevo sitio.
C. Edificaciones nuevas, además de antecedentes
indicados en letra a) o b) según proceda:
a. Permiso de edificación. Si está acogido al D.F.L.
Nº2 de 1959, debidamente reducido a escritura pública.
b. Certificado de recepción final.
c. Nómina de proyectistas y constructores (art.18 LGUC).
D. Edificaciones nuevas acogidas a la Ley 19.537
Sobre Copropiedad, además de lo anterior:
a. Certificado municipal que acoge el inmueble al régimen
de copropiedad inmobiliaria y señala las unidades que son
enajenables, con indicación de la fecha y notaría
a la que se redujo el reglamento de copropiedad y datos de su inscripción.
(art. 10).
Este debe indicar el primer reglamento de copropiedad, señalando
la foja y numero del registro de hipotecas y gravámenes en
que esta inscrito; y debe señalar cuales son las unidades
enajenables en el condominio.
Lo que se puede enajenar son estas unidades que indica el certificado
y nada más. Hay veces en que se construyen estos inmuebles
y dejan un sector destinados a estacionamiento, estos no son enajenables
pues son una parte del bien común.
Este certificado se archiva junto con el plano en la sección
especial registro de copropiedad inmobiliaria en el conservador
del lugar del inmueble.
b. Copia de los planos de venta por pisos, archivados en el Conservador
de Bs.Rs, junto con el certificado.
La importancia de este plano es que en cada escritura que se haga
posteriormente debe indicarse el numero del plano, cuando se quiera
transferir el dominio o constituir un derecho real sobre él.
En la primera transferencia no basta con hacer referencia al plano
y al certificado que acoge el inmueble al régimen de copropiedad
inmobiliaria, sino que este último debe acompañarse.
Para las escrituras posteriores se debe hacer referencias a los
deslindes de la copropiedad inmobiliaria (terreno), y debe individualizarse
la unidad con el numero que corresponde dentro del plano respectivo.
Se deslinda el terreno pues este es un bien común.
c. Copia de la escritura pública en la que conste el Reglamento
de Copropiedad.
d. Copia de la inscripción del R. de Copropiedad en el Conservador
de Bs. Rs.
3. Certificados y otros documentos
a. Certificado de deudas de contribuciones emitido por la Tesorería
General de la República del rol o los roles correspondientes
al inmueble.
b. Recibos de pago de la última cuota de contribuciones y
de todas la demás cuotas que aparezcan vencidas en el certificado
de deudas de contribuciones.
c. Certificado de no expropiación emitido por el SERVIU competente.
d. Informe de afectación a utilidad pública o certificado
de no expropiación.
e. Certificado de numeración municipal si ella hubiese cambiado
o no aparece en la inscripción de dominio.
f. Copia del contrato de promesa de compraventa si existiese.
4. Predios rústicos
a. Inmueble resultante de una subdivisión: plano de subdivisión
debidamente aprobado por el S.A.G. y archivado en el Conservador
de Bs. Rs. En caso de no haberse archivado aún el plano debe
acompañarse debidamente protocolizado.
b. Reglamento del Loteo debidamente inscrito, si lo hubiere.
c. En caso de parcelas ex Cora, acreditar el pago de la Deuda Cora.
d. En caso de primera transferencia parcelas ex Cora además
certificado pago deudas Indap.
• Respecto de la parte vendedora, compradora o
constituyente de la garantía, incluyendo al fiador solidario
1. Personas naturales
a. Acreditar estado cívil: Soltero o viudo, declaración
jurada ante notario.
b. Casado, certificado de matrimonio o fotocopia de la libreta de
matrimonio, con constancia de separación de bienes si la
hay.
c. En caso de sucesiones, además de antecedentes indicados
en letra B) del acápite títulos, acreditar la edad
y estado civil de todos los comuneros.
d. Escritura pública en que consten los poderes, en caso
que el vendedor actúe representado, con vigencia no superior
a un año.
e. Acreditar patrimonio reservado de compradora casada en sociedad
conyugal: declaraciones impuestos a la renta, contrato de trabajo
y liquidaciones de sueldo y otros.
2. Personas Jurídicas
a. Copia de la escritura pública de constitución de
la sociedad y copia de la protocolización de su extracto.
b. Copia de la inscripción del extracto de la escritura de
constitución con anotaciones marginales y vigencia.
c. Antecedentes legales de las modificaciones introducidas a la
sociedad hasta la fecha (copia de la escritura pública y
de su extracto debidamente inscrito y publicado).
d. Copia de las escrituras públicas en los que consten los
poderes.
e. Acreditar la vigencia de los poderes, si ella no consta de los
documentos anteriores.
f. En caso de Sociedades Anónimas, acreditar la composición
del directorio a la fecha de otorgamiento de los poderes.
g. En caso de poderes especiales, acreditar la personería
de quienes los hayan otorgado, con vigencia a la fecha de su otorgamiento.
h. Antecedentes legales de las socias personas jurídicas
y/ personería de quienes hayan comparecido a nombre de los
socios en la constitución y/o las modificaciones.
i. En caso de existir más de un apoderado con facultades
para comprar, vender e hipotecar señalar quienes comparecerán
en representación de las partes, indicando los datos para
su individualización.
J. Hipoteca en favor de terceros: Acta junta extraordinaria o sesión
de directorio, en su caso, debidamente reducida a escritura pública
aprobando la constitución de la garantía en caso que
constituyente sea sociedad anónima y garantía se constituya
en favor de terceros y acreditar composición del directorio
a la fecha de la sesión.
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IV. El informe de títulos
1. La redacción del orden cronológico
Aquí se mencionan y analizan en orden cronológico
los títulos del inmueble. Uno puede hacerlo desde el más
nuevo al más antiguo o viceversa. Esta es la parte esencial
del informe de título y es también la que requiere
mayor detención y acuciosidad, pues hay que ir haciendo un
minucioso y detallado estudio de cada uno de los títulos
y de los modos de adquirir, incluyendo las transferencias y transmisiones
de derechos, de forma tal que en todo momento exista una coincidencia
del inmueble en cuando a su ubicación, cabida y deslindes
y la explicación de por qué el derecho sobre el inmueble
va cambiando de titular.
También suele ocurrir en el informe que alguno de los propietarios
del inmueble lo haya adquirido por sucesión por causa de
muerte, en este caso debemos analizar todas las inscripciones del
Art. 688. Si se trata de una herencia intestada ella se tramita
y otorga ante el registro civil y se inscribe ante el registro nacional
de posesiones efectivas.
Si la herencia es testada, al mismo tiempo de inscribir la posesión
efectiva hay que inscribir el testamento. Se practica además
la inscripción especial de herencia que consiste en inscribir
el inmueble a nombre de todos los herederos para disponer de consuno.
Y por ultimo debe inscribirse la adjudicación.
Hay que tener cuidado en el análisis de estas inscripciones,
pues los herederos no pueden disponer el bien mientras no se practiquen.
La sanción está discutida, pero lo claro es que no
se transfiere el derecho.
En este aspecto hay que destacar lo siguiente: puede suceder que
uno de los herederos ceda su derecho a la herencia. Lo que esta
cediendo es su derecho en la universalidad jurídica de la
herencia, siempre fallecido que sea el causante. En este caso no
es necesaria la práctica de las inscripciones del Art. 688
aun cuando estén comprendidos inmuebles, pues el derecho
en la universalidad no es mueble ni inmueble y por tanto se rige
por las reglas generales. Lo más seguro es hacerlo por escritura
publica. Al inscribirse se hace una anotación al margen de
la inscripción de posesión efectiva.
Pero pudiere suceder que el heredero ceda sus derechos en un inmueble
hereditario. En este caso es discutible si lo puede o no hacer,
pues en la partición puede que se adjudique ese inmueble
a otro heredero y se transformaría en una venta de cosa ajena.
En este caso si se ceden derechos hereditarios sobre un inmueble
hay que hacer las inscripciones del Art. 688 pues es un derecho
inmueble y hay que hacer toda la tramitación correspondiente.
Por mayor precaución es conveniente revisar el inventario
para ver que allí esté comprendido el inmueble y además
revisar el pago del impuesto a las herencias. En este punto debemos
considerar que hay una norma que es la ley de impuesto a las herencias
que establece que estos inmuebles hereditarios se inscriben a nombre
de los herederos y se inscribe la totalidad del inmueble.
2. Acápite de Observaciones
Aquí lo normal es incluir hechos que pueden tener importancia
para la actual situación jurídica del bien raíz
y que pueden traducirse en un problema. Estos son:
a. La circunstancia de no adeudarse contribuciones del bien raíz.
Es conveniente mencionar en el informe que a la fecha no hay contribuciones
pendientes, o que si las hay, deberán ser pagadas antes de
realizar el negocio en cuestión. Hoy el orden de imputación
del pago no es de las mas antiguas a las más nuevas, sino
que se debe pedir el certificado al día no el ultimo comprobante
pues se pueden deber las anteriores.
b. En los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria
se debe pedir el certificado de gastos comunes al día, ya
que esta también es una obligación propter rem.
c. Indicación de que el inmueble esté o no afecto
a expropiación por parte del SERVIU o de la Municipalidad.
d. Otro aspecto es el análisis del estado civil del vendedor
y su régimen patrimonial. En el caso que sea la sociedad
conyugal debemos analizar si el bien es social o propio. Si es propio
del marido no hay ningún problema, si es propio de la mujer
debe prestar su consentimiento, si es de la sociedad debe autorizar.
e. En el caso en que hayan mandatos o poderes, también es
oportuno hacer ese análisis en este punto.
f. Cualquier hecho que de una u otra forma afecte la propiedad o
su situación jurídica, sin que ello afecte a los títulos.
Por ejemplo si hay una servidumbre.
3. Análisis de los certificados de dominio vigente,
de hipotecas y gravámenes, de prohibiciones de enajenar etc.
Hay que tener cuidado en las fotocopias con las "vueltas"
y los números. Aquí se deja constancia que de acuerdo
con los certificados la situación del inmueble es tal o cual.
Es muy conveniente dejar constancia de la fecha del certificado,
pues uno está informando de acuerdo con ese certificado y
con posterioridad puede cambiar, y esto ya no es responsabilidad
de uno.
Si el inmueble registra algún gravamen hay que indicarlo
pues a quien lo va a adquirir le interesa saber las restricciones
al dominio que afectan al inmueble para esperar su alzamiento o
simplemente no hacer el negocio.
Entre estos certificados tiene gran importancia el certificado de
repertorio que significa que el conservador certifica que durante
los 60 días anteriores a la fecha del certificado no hay
anotaciones en el repertorio. Y esto es importante pues las anotaciones
en el repertorio posteriormente se transformarán en inscripciones.
Otro certificado importante es el que dice si fue declarado o no
bien familiar, pues si así fuere se requerirá de la
autorización del cónyuge no propietario.
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4. La Conclusión.
El estudio termina con la conclusión y en ella hay que dejar
constancia de si los títulos están ajustados a derecho
o no. Cuando los títulos merecen reparos hay que indicar
las observaciones que uno les esta haciendo y hay que indicar también
si es subsanable.
Fuente: Prof. Hernán Troncoso Larronde
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Abogado
Víctor Flores Carvajal
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