Ley
de copropiedad inmobiliaria.
Ley de copropiedad inmobiliaria. |
Esta
ley regula un régimen especial cierta clase de propiedad
inmobiliaria que permite la existencia de unidades (casas, fábricas,
departamento) de propiedad exclusiva de alguien, y a la vez, permite
la existencia de bienes comunes necesarios para organizar y operar
el conjunto, son los "condominios".
Materias
de que trata.
- Conflictos
entre copropietarios.
- Conflictos
alguno o varios copropietarios con el administrador de la copropiedad.
- Materias
relacionadas con la administración de la copropiedad.
- Negligencia
del administrador en rendir cuenta sobre los dineros.
NOTA:
Se exceptúa el cobro de los gastos comunes, que tiene un
procedimiento en los juzgados civiles, si este es su caso no dude
en conversar con los demás copropietarios y contactarnos.
ADMINISTRACIÓN DE EDIFICIOSvolver
Administración de edificios: Conscientes de la creciente
edificación en altura y los problemas de convivencia que
trae aparejado un conjunto habitacional de esas características
, nuestro equipo de profesionales con el apoyo de contadores ha
querido dar respuesta a numerosos requerimientos de administración
de copropiedad, es por esta necesidad que incorporamos dentro de
nuestros servicios la administración de edificios y condominios,
formando parte de esta gestión abogados y contadores que
aseguran una administración de calidad de su propiedad.
Marco Legal Copropiedad. volver
Ley
19.537, sobre Copropiedad.
Decreto
Nº 46 de 1998, Ministerio de Vivienda, Reglamento de la ley
sobre copropiedad
Estas
normas rigen para los edificios o inmuebles construidos en un mismo
terreno de dominio común y las casas construidas en sitios
de dominio de cada propietario, pero que cuentan con espacios comunes.
Pueden
acogerse a la ley de copropiead los copropietarios de edificios,
condominios, locales comerciales, oficinas, bodegas, estacionamientos,
recintos industriales y sitios, entre otros. Éstos deben
dar cumplimiento a la Ley de Urbanismo y Construcciones, a la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones y a los planes reguladores
de cada comuna. Luego acercarse a la Dirección de Obras Municipales
con el reglamento de la copropiedad, bajo la forma de una escritura
pública e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces
respectivo, quien les otorgará un certificado que señala
que la propiedad está acogida al régimen de copropiedad
inmobiliaria.
Bienes de dominio común. volver
Los que pertenecen a todos los copropietarios por ser necesarios
para la existencia, seguridad y conservación del condominio
o edificio en cuestión, como, por ejemplo, los terrenos,
los muros, los ductos de agua, gas, aire, alcantarillas y luz, pasillos,
hall de entrada, etc. También los destinados al servicio,
recreación y esparcimiento o todos los espacios que el reglamento
de copropiedad determine como tales.
Cambio el destino o el uso de los bienes de uso común.
volver
Modificando el reglamento de copropietarios o bien en asamblea de
copropietarios si hay acuerdo. En todo caso, se deben respetar los
planes reguladores de cada comuna si hubiese alteraciones sustanciales,
como por ejemplo, una nueva construcción.
Administración
de Condominio. volver
Art.
22 de la Ley 19.537, señala que el condominio será
administrado por una persona natural o jurídica designada
por la asamblea ordinaria de copropietarios. En este caso, el nombramiento
debe constar en el acta de dicha asamblea, reducida a escritura
pública y mantenida en el archivo de documentos de la comunidad.
Sus funciones deben ser determinadas por los copropietarios y en
el reglamento de copropiedad.
Sin
embargo existen otras formas de nombramiento del administrador:
El propio reglamento de copropiedad puede señalar al primer
administrador del condominio. . Se mantendrá en su cargo
mientras cuente con la confianza de la asamblea de copropietarios
pudiendo ser removido en cualquier momento.
Mientras
se procede al nombramiento oficial del administrador, cualquier
copropietario puede actuar como tal, ejecutando sólo actos
de conservación. También puede ser designado por el
Comité de Administración respectivo, sea por derecho
propio o porque está autorizado por la asamblea, cuyo acuerdo
estará en el acta correspondiente.
El
Comité de Administración tiene la representación
de la asamblea con todas las facultades, excepto en aquellas materias
propias de la asamblea extraordinaria. Por derecho propio atendido
lo anterior, el comité puede designar al administrador, reducir
el acta a escritura pública y mantenerla en el archivo correspondiente
de la comunidad, debiéndose ratificar lo anterior en la primera
asamblea ordinaria que se realice en la comunidad.
En
resumen, Los copropietarios deben organizarse en una asamblea, a
la cual deben asistir personalmente; formar un comité de
administración, que debe reunirse a lo menos, una vez al
año; elegir a un administrador, dictar un reglamento y abrir
una cuenta bancaria exclusiva para los gastos que genere la copropiedad.
Las asambleas pueden ser ordinarias, para recibir la cuenta de la
gestión de la administración y tratar cualquier asunto
de interés de los copropietarios, o extraordinarias, cada
vez que lo exijan las necesidades del condominio o propiedad con
áreas en común, a petición del comité
o de 15 de sus copropietarios. Las asambleas se constituyen en primera
citación por los asistentes que representen el sesenta por
ciento de los derechos en el condominio y en segunda citación
por los copropietarios que concurran.
Comité
de administración. volver
Los
copropietarios, su cónyuge o sus representantes. Se debe
contar con a lo menos tres miembros, entre los cuales se debe elegir
un presidente, que –como ya quedó dicho- en el caso
que sea necesario, reemplazará al administrador.
Reglamento de copropiedad. volver
Debe
contener las obligaciones a respetar por los copropietarios para
asegurar la convivencia, el buen uso y las limitaciones de los bienes
de dominio común; la forma de administración del condominio
y el monto de los gastos comunes.
Gastos
comunes. volver
Los
gastos comunes se generan por la mantención, administración,
reparación y uso de la copropiedad. Todos los copropietarios
están obligados a su pago en proporción al derecho
que les corresponda en la copropiedad. El reglamento de la copropiedad
puede fijar otra forma de distribución, fijar su monto y
plazo para el pago. Ningún copropietario puede eximirse de
este pago por el hecho de no usar los bienes de uso común.
¿La
Administración puede subir los gastos comunes, sin previo
aviso y/o sin acuerdo de la asamblea?
Le
corresponde al administrador efectuar la determinación, cálculo
y cobro de los gastos comunes, de conformidad a la normativa, ley
19.537, reglamento de copropiedad y a los acuerdos de la asamblea.
Al respecto el administrador puede confeccionar un presupuesto estimativo
de gastos comunes, por períodos mensuales anticipados, el
que debe ser aprobado por el Comité de Administración.
Pero si los gastos comunes no están fijados estimativamente,
con el cobro de ellos se recuperarán los gastos de mantención,
reparación y administración ocurridos en el mes anterior,
los que frecuentemente no son iguales a otros meses. Por consiguiente,
en estos casos el administrador lo único que hará
es recaudar y recuperar esos gastos. Así pueden subir o bajar
de un mes a otro.
Demandas
por cobro de gastos comunes. volver
Nota:
Sí, porque el acta de la asamblea de copropietarios en que
se acuerdan los gastos comunes, tiene mérito ejecutivo, lo
que se traduce en que a través de un juicio pueden embargarse
los bienes para conseguir el pago de los gastos comunes adeudados.
El juez competente es el Tribunal de Letras en lo Civil, pues se
trata de un juicio ejecutivo.
El
reglamento de copropiedad autoriza al administrador para que, con
el acuerdo del comité de administración del condominio,
suspenda el servicio eléctrico si un copropietario se encuentra
moroso en tres o más cuotas. El corte de suministro del resto
Es
posible tener animales si el reglamento de la comunidad lo permite.
Problemas
de la comunidad. volver
Los
conflictos entre copropietarios son solucionados internamente por
el administrador del condominio. Si ello no es posible, se puede
recurrir a los juzgados de policía local de acuerdo a las
reglas generales. También se puede buscar una vía
de solución extrajudial a través de un juez árbitro
o a la municipalidad, siempre y cuando no llegase a intervenir el
juez de policía local a petición de las partes.
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