Revisión de contratos de Compraventa

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 Revisión de Contratos de Conmpraventa  

Asesorías en revisión de contratos de compraventa, confección de contratos de todo tipo, estudios de títulos, alzamientos de hipotecas, escrituras de cancelación de saldo de precios, inscripciones, cesiones de derechos y otras materias. 

•  Requisitos de un contrato de compraventa y como garantizar su pago:

Es importante al momento de comprar o vender  una  propiedad que te asesores por un abogado que realice un estudio de titulos de a lo menos 10 años hacia atrás,  confeccione o revise el contrato de compraventa y, garantice que tus derechos no se vean vulnerados. 

A continuación explicamos brevemente los documentos y  menciones que se requieren para confeccionar  una escritura de compraventa. 

Documentos necesarios para una compraventa. 

• Inscripción de Titulo de Dominio, vigente (Conservador de Bienes Raíces correspondiente).

• Certificado de Hipotecas y Gravámenes (Conservador de Bienes Raíces correspondiente).

• Escritura de la propiedad.

• Fotocopias de las cédulas de identidad de los comparecientes; con su domicilio, ocupación, nacionalidad y estado civil. Si el vendedor es casado con separación de bienes, debe traer Certificado de Matrimonio o Libreta de Matrimonio, y si es casado en sociedad conyugal debe comparecer el cónyuge, y deberá traer la fotocopia de las cédula de identidad. Si el comprador es separado de bienes deberá traer Certificado de Matrimonio o Libreta de Matrimonio, para acreditarlo en isa escritura.

• Si es que la propiedad paga contribuciones: Certificado de Deudas de Contribuciones, que no registre deudas (Tesorería General de la República). En caso que registre deudas, debe acreditarse mediante recibos de pagos.

• Ultima cuota pagada de las contribuciones.

• Si es que la propiedad no paga contribuciones: Certificado de Avalúo Fiscal (Servicio de Impuestos Internos).

• Si es que es un loteo con subdivisión: Plano y Certificado del SAG.

• Certificado de Asignación de Roles en Trámites (Servicio de Impuestos Internos) 

El contrato de compraventa de un bien raíz debe contener:

•  Lugar y fecha 
•  Individualización del notario 
•  Individualización de las personas, con todos sus nombres 
•  Nacionalidad de las personas 
•  Profesión de las personas
• Domicilio de las personas. (comuna o agrupación de comunas) 
• Morada de las personas. (dirección de la habitación) 
• RUT de las personas 
•  Estado civil de las personas.

Si el estado civil es de casado en régimen de sociedad conyugal y el bien es social, hay que individualizar también a la cónyuge, pues debe concurrir autorizando la venta. Art. 1749 del Código Civil. 

Muchas veces hay operaciones en que se requiere la autorización judicial con conocimiento causa, por regla general solo se hace referencia a la sentencia, a la resolución, sin copiar la sentencia. Pero sin embargo será necesario analizar las sentencias para certificar que los términos de esta coincidan con los estipulados en la escritura, y también para cuidar que la autorización no haya caducado al momento de contratar.

• Luego la numeración de los siguientes puntos: 

• a. Que A es dueño del inmueble y luego su individualización. Después hay que indicar cómo adquirió este inmueble: "por compra a C, según consta en escritura publica en tal notaria, la que se inscribió a fojas 2837 Nº 145 del registro de propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.

Tratándose de los inmuebles acogidos a la ley de copropiedad inmobiliaria, hay una modificación en cuanto a los deslindes, pues no es el inmueble propiamente tal, sino el condominio y respecto de la unidad se indica el numero y la ubicación que le corresponde en el plano. Y si se trata de un edificio se deslinda el terreno sobre el cual se construyó el edificio y se indica el numero de la unidad.
 

• b. La venta: "don A, por este acto, vende cede y transfiere el inmueble especificado en la cláusula precedente a don B, quien compra y acepta para sí (o para otro)". 
• c. Precio y forma de pago: "cuarenta y cinco millones de pesos que el comprador entrega en dinero efectivo en este acto al vendedor quien recibe a su satisfacción. El saldo de $... se pagara en tales y cuales condiciones".
•  d. Forma de la venta: Puede ser en relación a la cabida o como especie o cuerpo cierto, y habrá que indicar qué comprende la venta, plantaciones, inmuebles por adherencia, etc. Si el inmueble tiene servidumbres hay que indicarlas, al igual que las hipotecas, gravámenes y en general cualquier limitación del dominio. Así también se agregan la expresión que se han pagado cuentas, contribuciones y gastos comunes. 
• e. La obligación de saneamiento: aunque no es necesario expresarla se acostumbra a hacerlo. 
• f. Cláusula donde se faculta al portador para ejecutar las inscripciones y anotaciones que sean procedentes. 
• g. Otras menciones: se acostumbra a acordar un domicilio convencional y de cargo de quién va a ser los gastos de la venta. Si el predio es limítrofe hay que indicar que el comprador es chileno y el lugar donde nació. 

No es aconsejable incluir en un contrato de compraventa y con la obligación de pagar el precio un pacto comisorio, tratándose de este pacto comisorio, el legislador estableció normas especiales de prescripción de la acción resolutoria. El Art. 1880. El plazo lo fijan las partes pero no puede exceder de 4 años. El plazo de prescripción en este caso se cuenta desde la fecha del contrato y no desde que la obligación se hace exigible. El riesgo es en aquellos contratos a muy largo plazo en orden a que la acción se puede hacer exigible después de prescrito el plazo. Esta situación no es teórica, se ve muchas veces en la práctica y con terrenos valiosos. 

• Venta de Inmueble por instrumento privado.

Existe una ley, la 14.171 que su texto establece en el Art. 68 permite sustituir la escritura publica por un instrumento privado firmado ante notario y protocolizado dentro del plazo de un día. La sanción para la no protocolización es la inexistencia. Esta ley fue modificada por la ley 16.392 estableciendo un plazo de 30 días corridos, además establece una sanción administrativa para el notario.

• Análisis del pago del precio. 

El precio debe estipularse en dinero. Si en el contrato se dice que el precio X cantidad   y que se entiende pagado en este acto en dinero en efectivo declarándose el vendedor satisfecho y pagado; no hay problema. En cambio, si se estipula en la escritura que el precio se paga con un cheque con esto no se extingue la obligación. En estos casos hay que pedir la escritura declaración de saldo de precio pagado (de cancelación) o la renuncia de la acción resolutoria. (Art. 1491 del Código Civil). 

Para evitar problemas lo más sano es solicitar al comparador que page con un vel vista que se mantendra en custodia notarial con instrucciones de que lo retire el vendedor  una vez inscrita la propiedad a nombre del comprador. Ésto es lo más seguro si deseas nuestra ingresa a nuestro formulario de contacto.  

Puedes consultar con nosotros otras modalidades de contratos como compraventa hecha un pacto comisorio simple o calificado. 

Muchas veces encontraremos que para garantizar el pago del precio se constituye una hipoteca sobre el inmueble. Hay que tener cuidado pues puede suceder que no encontremos la inscripción de la hipoteca. Ésto no significa que el precio se haya pagado, pues bien puede suceder que la hipoteca no se haya inscrito nunca, o pudiera suceder que se haya alzado aún cuando no se haya pagado el saldo de precio. Por ello de todas formas debemos pedir la escritura de cancelación.

Si tienes dudas o quieres contratarnos, contacta vía e-mail o telefónicamente uno de nuestros abogados.

Abogados  TJ 

Abogados especializados en  elaboración de escrituras de compraventa, contratos de promesa, revisión de contratos, cesiones de derechos, tramites ante el Conservador de Bienes Raíces y otras materias. Te invitamos a resolver tus dudas contactando a un abogado en línea.