Revisión de contratos de promesa compraventa

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CONTRATO DE PROMESA Y SUS GARANTÍAS.

 Cada vez  son más frecuentes los requerimientos de asesorías en la  revisión de  contratos de promesa, ya  que muchas veces el promitente comprador  se ve enfrentado a grandes inmobiliarias que  no detallan fecha de entreta de la propiedad, dejando este evento sujeto a condiciones meramente postestativas de la inmobiiaria o promitente vendedor. Ante esta situacion de  incertidumbre y dado el aumento de la modalidad de adquirir  una propiedad  en blanco, se hace imperioso contar con la asesoría legal para revisar los contratos de promesa, más aún cuando su calificación como sujeto de crédito puede variar con el tiempo.  

El artículo 1554 del Código Civil establece los requisitos que debe cumplir el Contrato de Promesa.

 1) Que la Promesa conste por escrito.

 2) Que el contrato prometido no sea de aquellos que la Ley declara ineficaces

 3). Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de celebración del contrato.

 Sin embargo en muchos de los contratos de promesas que celebran las inmobiliarias  se establece como  época de la celebración del contrato definitivo  una condición suspensiva meramente potestativa de la voluntad de la inmobiliaria, por ejemplo, que se deberá concurrir a firmar la escritura dentro del plazo de quince días contados desde la fecha de la remisión de una carta; quedando completamente al arbitrio del promitente vendedor el envió o no de dicha carta, condición que es absolutamente nula. El  articulo 1.478 del Código Civil que dispone: “Son nulas las obligaciones contraídas bajo una condición potestativa que consista en la mera voluntad de la persona que se obliga.

4) Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto las solemnidades legales.

En el contrato de promesa debe expresarse en su integridad  el valor, ubicación y características  del inmueble que se adquirirá;  sin embargo es prácrtica  común que las inmobiliarias  no especifiquen mayores datos sobre el inmueble sobre el cual se está celebrando el contrato.  Es aquí donde  cobra importancia las disposiciones de la Ley del consumidor, en especial, el artículo 12 que establece “Todo proveedor  de bienes o servicios estará obligado a respetar los términos, condiciones  y modalidades conforme a los cuales se hubiere ofrecido o convenido con el consumidor  la entrega del bien o la prestación del servicio”.  Un buen consejo es  esperar que la obra esté avanzada  de manera de poder apreciar en terreno  que lo informado en los folletos, publicidad y planos entregados correspondan a la realidad y luego  firmar un contrato de promesa de compraventa.

Normativa que ampara en caso de  abusos por parte del promitente ventdedor.

El artículo 1489 del Código Civil prescribe que en los contratos bilaterales, va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes  lo pactado, pudiendo, el otro, pedir, a su arbitrio, el cumplimiento o la resolución del contrato.

El artículo 12 Ley del Consumido:  “Todo proveedor  de bienes o servicios estará obligado a respetar los términos, condiciones  y modalidades conforme a los cuales se hubiere ofrecido o convenido con el consumidor  la entrega del bien o la prestación del servicio”  

Artículo 20 Ley del Consumidor: “En los casos que a continuación se señalan, sin perjuicio de la indemnización por los daños ocasionados, el consumidor podrá optar entre la reparación gratuita del bien, o previa restitución, su reposición o la devolución de la cantidad pagada.

¿Qué puedo hacer si a la fecha de la suscripción  del contrato prometido ya no soy sujero de crédito?

Contáctenos, podemos defenderlo, existen numerosos fallos de los Tribunales  de Justicia que obligan a la inmobiliaria a la devolución de lo pagado como anticipo del precio, puesto que, ante un caso fortuito o fuerza mayor, la persona obligada a la celebracióm del contrato puede eximirse de responsabilidad. 

Garantía en construcciones nuevas.

El artículo 18 Ley General de Urbanismo y Construcciones:  “ El propietario primer vendedor de una construcción, ya sea la empresa inmobiliaria, la empresa constructora o el SERVIU  será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada, sin perjuicio de su derecho a repetir en contra de quienes sean responsables de las fallas o defectos de construcción que hayan dado origen a los daños y perjuicios”. Existen Plazos diferenciados,  para problemas estructurales diez años, para las terminaciones, tres años, instalaciones cinco años.